ソプラノ大家さんの「ハッピー☆不動産投資ライフ」

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♪♪【号外版】空前の売却相場で利益確定！　完全無報酬であなたの売却をお手伝いします

配信日：2016年08月04日

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　おはようございます♪♪

　ソプラノ大家ですo(*’▽’*)/☆ﾟ’




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┃☆┃みなさまへお知らせ ^^。.'゜*:・☆
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本日は、株式会社泉和コーポレーション様よりお知らせです☆

　今回のお知らせは、本文がしっかりと書かれていて

　読みごたえがあります♪

　今、物件を買うこと、不動産投資を始めることについての考え方が

　少し変わるかもしれません。

詳しくは編集後記で☆



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　【略歴紹介】

私は日本三大デベロッパーの住友不動産　総合職出身であり、

　自身も投資家の不動産コンサルタント、泉和コーポレーション　代表の小林と申します。


　不動産の世界は、百億単位の事業企画から現場の営業まで。

　現場も大規模複合オフィスビルから、戸建のリフォームまで。

　ほぼすべての分野を見て参りました。


　収益不動産の世界においても、自ら所有、運営、売却を数多く行い、

　投資開始の2011年から今までで既に2億円弱の利益を確定させています。


　【キャピタルゲインの可能性】

　突然ですが、私は世の中の「不動産はインカムゲイン」とだけ訴える理論には反対です。

　もちろん、インカムゲインも大事ですが、最後の出口の所でキャピタルロスをしてしまっては、せっかく今まで苦労したインカムゲインも水の泡となってしまいます。

　不動産投資は、キャピタルゲインも視野に入れて、所有物件の総利益を考えるべきと思っています。


　私は２０１５年末から２０１６年現在進行形で、「未曾有の不動産高騰相場」と位置付け、売却を大々的に展開して参りました。


　その中で、私自身の物件売却も４棟行い、そのキャピタルゲインだけで1.5億円強は確定させております。

　各物件の内容も、２０１１年頃にリーマンショック後で安値にて仕入れた物件もあれば、

　２０１５年に相続に伴う再生物件として仕入れた物件もあれば、

　２０１６年に手に入れてから即売却でも高値売りが見込めるので、すぐに右から左に動かした物件もあります。


　そんな私が皆様に声を大にして言いたいことは、「この超高騰相場で売らずにいつ売るのか」という事です。



　【不動産投資の歴史と、現状の売却事例】

　不動産投資が一部富裕層以外に展開され出した、2000年前後から現在までで15年ほどの歴史があります。

　その中で、不動産投資の世界ではサラリーマン大家という言葉ができて、楽○や健美○などのサイトができて、

　投資家の大量参入があって、プチバブルがあって、政権交代があって、リーマンショックがあって、

　東日本大震災があって、東京オリンピックが決まって、マイナス金利があって、など様々な局面がありました。



　２０１６年現在、収益不動産は過去最高と言っても過言ではないくらい、

　過熱しすぎているほどの熱を帯びている状況です。

　（皆様ご存知の相続税改正や、マイナス金利政策、大量の投資家参入などが主な理由です）

　その過熱ぶりは、私自身の売却実績でも、お客様の売却実績でも明らかなものです。



　売却の具体例は以下の通りです。

　■千葉県千葉市　平成築　S造⇒利回り9%で売却

　■東京都清瀬市　昭和築（新耐震）　S造　空室率6割超⇒利回り9%で売却

　■東京都狛江市　平成築　RC⇒利回り7%で売却

　■富山県富山市　平成築　RC⇒利回り9.5%で売却

　■神奈川県横浜市　平成1ｹﾀ築　木造⇒利回り8%で売却

　■京都府京都市　昭和築　S造⇒利回り9%で売却

　■愛知県名古屋市　平成築　RC⇒利回り8.5%で売却

　■北海道札幌市　平成築　RC⇒利回り9.7%で売却

　■愛媛県松山市　平成築　RC⇒利回り10%で売却

　木造は多少苦戦していますが、S造やRC造は比較的強気の価格で売れている印象を受けます。

　どんな地方の物件でも、RCならばざっくり利回り１０％前後で動きがありますね。

　都市圏の物件になると、もう少し強気に売っても問題ないでしょう。



　正直申し上げまして、２０１０年頃と比べると、物件価格は3割〜値上がっていると感じます。

　その頃に物件を仕込んだ方、それより前から物件をお持ちで返済が進んでいる方、今が絶好の好機です。

　決めたわけではないが、どのくらいで売れるのかご興味がありましたら、こちらにご相談くださいませ。


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　【ご相談をしたい方は、是非ご連絡くださいませ。】

　⇒senwacorp@gmail.com(担当：小林）

　※物件の属性により、売却目線は異なります。まずはご相談お待ちしております。

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　【キャッシュフローと売却の関係性】

　とは言いましても、キャッシュフローを得る目的で不動産を買われている方が、ほとんど全てではないかと思います。

　かく言う私も、不動産投資を始めた時、一棟目はその目線で買っていました。

　基本はCFの目線で展開することで、間違いはないでしょう。

　しかし、この相場を前にしてこう思うのです。


　「キャッシュフローの○年分を売却益で先取りできるなら、その○年分の運営リスクや苦労を思えば、売却益を得たほうが良いのではないのか？」と。


　例えば、私が初めて売った「とある物件」で、年間キャッシュフローの11年分に相当する売却益を取れたことがありました。

　都内で安定的な物件だったので売らずに運営しても良いですが、11年間運営をするとなれば、様々なことが起きるでしょう。

　極端な事を言えば、自殺や事件が起きるかもしれません。

　今は無くても、何年かで見ると周辺にアパートが乱立して、バリューアップ修繕をしても家賃を維持できないかもしれません。

　外装の大規模修繕や、各種設備の更新が大きく発生するかもしれません。

　面倒な滞納者や、夜逃げ、管理会社の怠慢などで運営ストレスを抱えるかもしれません。

　そういった諸々のリスクを抱えながら長期間の運営をするのが、キャッシュフロー型投資の当たり前ですが、

　そのリスクを負わずに売却益が取れるならば、それも投資の一つの選択肢として在るべきと思ったのです。


　その売却益が過去最高に出るようになっている相場が、まさに今です。

　売却益を確定させて、現金を投入できるようになると、次の一手で有利な投資が行えるようになります。（それは不動産に限らず、ですが）

　売却益にかかる税金の調整も兼ねて、現金を多めに投入しながら、資産価値が高い物件を買うというストーリーもありますね。



　ただし、この売却相場も長く続くものではないと見ております。

　最近のメディアではアパート作り過ぎ問題・首都圏でも空室率増加問題などが取り上げられ、過熱に対する警鐘を鳴らしています。

　それに呼応するように（実際はしていないと思いますが）、
　銀行もメガバンクを始めとして融資態度が一部硬化してきているなど、目を離せない状況もあります。

　某メガバンクでは、自己資金や資産の範囲でしか融資しないとか、そうでなければ自己資金で3割以上要求するといったこともあります。


　また、今まで収益用不動産に対して融資をどんどん出していた某地銀も、銀行全体として「収益不動産は今後一部の地主などを除いてはやらない」ですとか、

　某銀行の抵当がついている物件に関しては一律で融資をやらないなど、今までと違った引き締めの動きも出てきています。



　売却相場は、縮小されるときはあっという間です。

　今はまだ、複数の金融機関が元気に融資を出していますので、すぐにしぼむ事は無いと思いますが、

　上記懸念材料も出てきていることや、そもそも物件価格が上がり過ぎなので、どこかで転換点が来ることも予想できます。



　そういったことを考えまして、売却を少しでも検討された方は今年絶対に売却を進めるべき、と思うのです。

　しかし、一括査定サイトや、自分でいくつか依頼した業者からのアプローチで様々やり取りをすることが、面倒な方もいると思います。

　業者に乗せられて高値で売却出ししてみたは良いものの、結局売れなくて何千万円も値下げするか、取り下げるかを選択することになった、などの思いをした方もいるでしょう。


　弊社にご連絡頂ければ、上記のことで気を揉む必要はありません。

　既に売却で高い実績を上げている業者、物件を自社で買い取っている業者などを紹介し、秘密裏に迅速に動くことができます。

　料金も、弊社を通すからと言って特別何かお支払頂くことはありません。

　相談料も、成功報酬も頂きません。お支払頂くのは、通常取引での必要諸費用のみです。

　ざっくばらんに申し上げますと、弊社はこの動きで、紹介先の業者様からFeeを頂けることになっています。

　購入の時に業者からFeeを頂きますとその業者の営業マンとなり果てますが、

　売却の場合は購入者様の意思は動かせませんので、業者からFeeをもらったとしても、無理な営業などがされることはありません。

　納得できなければ、売却を取り下げれば、売主様に損はありません。



　ちなみに余談ですが、関東の某政令指令都市では、REINSに登録されている物件数が、

　昨年同月比で半分以下になっているという事も聞きます。

　市場に物件が無いので、いくつかの業者様で売却キャンペーンをやっているのを目にした方もいらっしゃるでしょう。

　今は、そこまでしても売却物件が欲しい業者が多いのですね。

　だからこそ、私も皆様に無料で売却相談に乗れるということなのです。


　という事情もありながら、インカムゲインの考えに固執している方に、

　売却でキャピタルゲインという考えも検討して頂くために、今回こうして広告を出させて頂いております。



　そんな裏のお話までしたところで、最後となります。


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　売却の相談がしたい方、実際に売却物件を見てほしい方、遠慮なくご連絡くださいませ。

　どうぞ宜しくお願いします。

　⇒senwacorp@gmail.com(担当：小林）

　HP：http://senwacorp.com/

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┃☆┃編集後記 ☆★
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　私が住んでいる秋田市では、なかなか一棟物の物件情報が少なく、

　たとえあったとしても、「お買い得じゃないな」と思うことが多いです。

　それはレインズをみたり、業者さんからいただくものも同じです。

　このようにいつも物件価格などに意識が向いていて、

　私は全体の件数をあまり気にすることがありませんでした。

　レインズに載っている件数が昨年より半分になったのなら、

　市場では買いたい方が多いだろうなと、私でも簡単に予測ができます。

　今現在、私の物件がいくらで売れるかな？と早速調査してみようと思います☆

　以上、株式会社泉和コーポレーション様よりお知らせでした。

　お問合せは、株式会社泉和コーポレーション様にお願いします。

　それでは、また(*'▽’)♪




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